Sulla tangenziale est, ogni isolato è un cantiere e per ogni nuova costruzione che finisce sul mercato immobiliare, un’altra attende la posa delle fondazioni. La tendenza era già chiaramente delineata un paio d’anni fa. Si sarebbe detto che con la pandemia e il susseguirsi dei lockdown si sarebbe verificato necessariamente un arresto delle opere, ma non è successo. Un ingegnere che si occupa esclusivamente di direzione e sorveglianza delle opere d’edilizia abitativa e pubblica conferma il nostro sospetto: “Non c’è stata alcuna inversione di tendenza, il mercato delle costruzioni continua a fiorire e i prezzi dei lotti edificabili e delle case non hanno subito alcuna flessione. Io stesso ho atteso il presunto momento buono per comprare e costruire privatamente, ma non è successo. Gli investitori non si sono lasciati scoraggiare dalla pandemia, se è questo quello che volevamo dimostrare o smentire. Tutte le categorie di professionisti del settore, dal progettista al piastrellista, lavorano come prima o quasi, se non addirittura meglio. Mio fratello gestisce un’azienda di imbianchini: non si sono fermati un istante. Voglio dire che la vita continua e l’economia riprenderà i suoi cicli non appena questa psicosi della pandemia cesserà con l’immunizzazione della popolazione”.

Il boom edilizio prosegue
È vero, per ora l’andamento demografico non sembra smentire il nostro ingegnere. Sulla cresta dell’onda dei grandi investimenti nel settore alberghiero della costa occidentale, dall’ultimo censimento del 2011 Pola registra regolarmente più immigrati che espatri e la popolazione è andata aumentando nonostante il tasso di mortalità continui a sorpassare quello della natalità. Di conseguenza cresce il fabbisogno abitativo. L’incremento della produzione immobiliare è evidente tanto nella categoria dei condomini ossia degli alloggi comuni (generalmente a bassa disponibilità di superficie pro capite), quanto nelle case mono o bifamiliari, ma anche negli investimenti pro futuro con finalità commerciali come l’affitto, la vendita e il noleggio turistico. Naturalmente l’effetto di questo boom edilizio resistente all’urto della crisi pandemica dipende dalla disponibilità dei finanziamenti. Con l’eccezione delle ville con piscina nell’entroterra istriano, dove l’afflusso di milioni continua a circolare beatamente senza arresti, nelle periferie urbane l’edilizia abitativa destinata alle masse ha fomentato il fenomeno urbanistico della massima edificabilità al minor costo per metro quadrato, per cui il risultato è l’esatto contrario di quella che dovrebbe essere un’edilizia sostenibile.

Là dove c’era l’erba…
​Attualmente tra Siana e Castagner, ai piedi di Monvidal, lungo la tangenziale est (Valvidal) è attiva una decina di cantieri che stanno rapidamente tappezzando di cemento e asfalto ogni centimetro quadrato edificabile sui due lati di via Gumbac. La velocità delle edificazioni è impressionante. Basta non passarci un mese o due e il panorama è già diverso: i cantieri non fanno altro che moltiplicarsi, come le amebe. Le caratteristiche essenziali di questo recente fenomeno urbanistico sono almeno due: l’uniformità architettonica e l’elevato indice di fabbricabilità fondiaria che a sua volta incide necessariamente sulla densità di popolazione. L’equazione è elementare: chi vende l’eredità di famiglia vuole guadagnare presto e parecchio, chi compra per costruire e vendere alloggi o locali commerciali vuole guadagnare relativamente presto e moltissimo, chi tassa le nuove costruzioni (le Città e i Comuni) deve a sua volta guadagnare abbastanza e velocemente perché le bocche da sfamare (i fruitori dei bilanci pubblici) sono molte e hanno esigenze crescenti in termini di servizi.

Qualcosa è andato storto
Disgraziatamente alla fine della catena c’è chi compra casa per mettere su famiglia. Visti i costi del metro quadrato di abitazione e il potere d’acquisto di chi vive soltanto del proprio lavoro, il consumatore medio paga tanto e si porta a casa poco: generalmente una scarsa cinquantina di metri quadrati di abitazione al prezzo di un mutuo ipotecario da saldare nell’arco di una vita. Inutile dire che le costruzioni, oltre ad essere gemelle (quattro o dieci per progetto architettonico) sono letteralmente attaccate l’una all’altra. Tra un caseggiato e l’altro non c’è un filo d’erba e figurarsi un filare di alberi. Tutto lo spazio che separa le palazzine è rivestito d’asfalto o di masselli in calcestruzzo ed è riservato al posteggio: un posto macchina per famiglia. Da qui a una mezza dozzina d’anni, lungo la via Gumbac tra Siana e Grega sarà difficile trovare un parco o anche solo un prato. Di questo passo, la massima edificabilità sarà raggiunta in un paio d’anni. Valvidal non è sinonimo di edilizia sostenibile, questo è chiaro. Ma neanche di edilizia popolare a buon mercato. Qualcosa è andato storto. Probabilmente già all’epoca della pianificazione ambientale.