Negli ultimi anni i prezzi degli immobili sono aumentati vertiginosamente. “Mentre nella maggior parte degli Stati membri dell’UE i prezzi scendono del 5-10%, in Croazia la crescita media è intorno al 10% annuo. Ci sono diverse ragioni, la più importante delle quali è l’inflazione, che è ancora al 5% – ha spiegato Saša Perko, direttore del gruppo DOMinvest al Dnevnik.hr -. Il settore delle costruzioni influisce significativamente su questo fenomeno a causa del continuo aumento dei costi dei materiali. D’altro canto, a causa dell’elevata domanda di lavoratori edili, i prezzi dei servizi aumentano rapidamente. Per alcuni il prezzo è raddoppiato rispetto a 4 anni fa. La crescita è favorita dai molti appalti realizzati grazie allo stanziamento dei fondi europei, a causa dei quali i prezzi dei servizi di costruzione aumentano notevolmente” Oltre al costo dei lavori, dice, sono aumentati vertiginosamente anche i costi dei terreni, il cui prezzo è raddoppiato rispetto al 2020.
Il mercato è più o meno reale in quanto definisce il prezzo. Se nessuno acquistasse a tali cifre, queste diminuirebbero, come sta avvenendo attualmente in Germania. Secondo Perko il problema più grande è l’offerta di immobili di qualità. A Zagabria gli appezzamenti di terreno di alta qualità si contano quasi sulle dita di una mano e per questi i proprietari pretendono somme ingenti, dice.
«Il primo onere è l’Iva, che va direttamente allo Stato. Quindi, se il prezzo netto al metro quadro di un appartamento è di 3.000 euro, lo Stato incassa quasi 600 euro. La spesa più significativa è quella della costruzione, che incide dal 40 al 45% sui costi dell’intero investimento. In fase di costruzione va menzionato che l’appaltatore costruisce l’edificio secondo il BRP (che comprende le superfici dei muri, delle scale, dei corridoi e dei locali caldaia), mentre vende solo metri quadri netti. La costruzione lì non costa più 1.200-1.400 euro al metro quadro, ma l’incasso è del 20% in meno, quindi il costo di costruzione in quel caso è di 1.500-1.750 euro. Poi ci sono il terreno, la progettazione e la supervisione professionale, i costi di allacciamento, il contributo per le utenze e l’acqua, i costi di marketing e vendita e altri costi indiretti che possono arrivare all’1-2% dell’investimento,” spiega Saša Perko.
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