Il mercato immobiliare croato continua a correre sul fronte dei prezzi, ma rallenta sempre di più sul numero delle compravendite. È questo il quadro emerso dal forum dedicato al settore immobiliare organizzato dalla Camera dell’economia croata, che fotografa un mercato sempre più sbilanciato: case più costose, meno accessibili e vendite in forte calo.

I dati relativi al 2025 confermano infatti una frenata significativa delle transazioni in quasi tutti i segmenti del mercato. Rispetto all’anno precedente, il volume complessivo delle compravendite immobiliari è diminuito in media del 13,4 per cento, segnando uno dei cali più marcati degli ultimi anni.

La contrazione è stata particolarmente evidente nelle zone costiere, tradizionalmente trainanti per il settore grazie agli acquisti turistici e agli investimenti stranieri. In alcune contee, come quella litoraneo-montana e di Spalato e della Dalmazia, il numero delle transazioni è crollato addirittura di quasi un terzo.

A pesare è stato anche il rallentamento della domanda estera. Secondo quanto riferito durante il forum, è diminuito il numero di cittadini stranieri interessati ad acquistare immobili in Croazia, soprattutto provenienti dall’Europa occidentale, storicamente molto presenti nel mercato adriatico croato.

Il ridimensionamento del settore emerge anche dal peso delle compravendite immobiliari sull’economia nazionale. Nel 2025 il valore delle transazioni ha rappresentato l’8,3 per cento del PIL croato, contro l’11 per cento registrato nel 2024. Un calo che mostra chiaramente come il mercato stia attraversando una fase di rallentamento dopo anni di crescita quasi ininterrotta.

Nonostante la frenata delle vendite, però, i prezzi continuano a salire. Nel secondo semestre del 2025 il prezzo medio dei nuovi appartamenti in Croazia ha raggiunto i 2.885 euro al metro quadrato, mentre a Zagabria la media ha superato i 3.400 euro.

Le città più grandi e le località turistiche restano i mercati più costosi, alimentati da una domanda ancora superiore all’offerta, soprattutto nel segmento delle abitazioni nuove e di qualità.

Secondo Dubravko Ranilović, presidente dell’associazione immobiliare della Camera dell’economia croata, il mercato sta rallentando ormai da quattro anni consecutivi. Alla base della situazione ci sarebbero soprattutto l’eccessiva crescita dei prezzi e la carenza di immobili realmente accessibili.

“Molte proprietà hanno raggiunto valori irrealistici”, ha spiegato Ranilović, sottolineando come il problema principale resti la mancanza di appartamenti di qualità a prezzi sostenibili per la popolazione locale.

Il nodo dell’accessibilità abitativa è ormai centrale anche in Croazia, in particolare nelle grandi città e lungo la costa adriatica, dove i prezzi sono cresciuti molto più rapidamente rispetto ai salari. Per questo il settore immobiliare chiede da tempo misure capaci di aumentare l’offerta, sia attraverso la costruzione di nuovi complessi residenziali sia tramite il recupero delle numerose abitazioni vuote presenti nel Paese.

Le prospettive per il 2026 indicano un mercato ancora fragile e profondamente squilibrato. Gli operatori prevedono infatti che continuerà la forte distanza tra domanda e offerta, soprattutto nel segmento degli appartamenti economicamente accessibili nei principali centri urbani.

Parallelamente, si prevede un ulteriore rallentamento delle vendite nel comparto delle abitazioni più vecchie, dove molti proprietari continuano a mantenere richieste considerate troppo elevate rispetto al reale valore di mercato.

Gli esperti ritengono che nei prossimi mesi gli acquirenti diventeranno più prudenti e selettivi. In altre parole, il mercato inizierà sempre più a distinguere tra immobili con prezzi realistici e proprietà proposte a valori ormai fuori mercato.

Dopo anni di crescita alimentata dal turismo, dagli investimenti stranieri e dai bassi tassi d’interesse, il settore immobiliare croato sembra quindi entrato in una nuova fase: meno euforia, più cautela e una crescente pressione sul tema della sostenibilità dei prezzi.