Crescono e si moltiplicano come bacilli in un brodo: ne hanno tirato su a decine, una dozzina sono in costruzione. Poi ne seguiranno altre. Si parla, ovviamente, di nuove costruzioni, in prevalenza abitative. Siamo a Valvidal, la zona pianeggiante finora poco densamente popolata, anzi quasi deserta e comunque povera di infrastrutture, esattamente a metà strada tra la vecchia Monvidal e la vicina Valmade. Urbanisti e costruttori la chiamano anche “zona d’affari est” perché sposa edilizia commerciale, direzionale e abitativa, e quindi fa di tutta l’erba un fascio, purché renda molto e presto (possibilmente moltissimo e prestissimo).

I prezzi continuano a salire

Il boom edilizio di Valvidal non passa inosservato. Era iniziato con ambizioni decisamente più contenute prima della crisi del 2008. L’arresto è stato brusco perché dettato da fenomeni economici e sociali globali di cui la Croazia non poteva che rimanere vittima tra le vittime, in quanto poverissima tra i più poveri. Ma poi c’è stata l’inversione di tendenza, l’entrata del Paese nell’Unione Europea, gli incentivi comunitari, l’aumento di capitali nelle aziende alberghiere, il boom turistico, il picco degli investimenti nell’edilizia alberghiera di alto rango e via elencando. Inevitabilmente il ciclo è ripartito. La logica è lineare: più turisti vogliono più alberghi; più alberghi richiedono più forza lavoro; più manodopera esige più immigrazione; più immigrazione richiede ancora più edilizia abitativa e il ciclo si compie. Senza contare i prezzi che salgono alle stelle: più c’è domanda di abitazioni, più i prezzi degli alloggi si gonfiano, e più i costruttori hanno interesse a costruirne di nuovi (e le banche a finanziare). Una cosa è certa: in questo momento siamo al picco e forse alla fine di un ciclo economico cui solitamente segue un periodo di recessione, per non dire di miseria. Quando oltreoceano una rivista come “Fortune” scrive che “s’avvicina la fine per il boom economico”, il campanello d’allarme suona in tutto il mondo, ma non da noi. Qua i prezzi delle case continuano a salire (i costi del metro quadrato di superficie abitativa sono saliti in media dal 10 al 20 per cento in pochi anni), le ristrutturazioni si moltiplicano, ogni anno aumenta il numero delle ville con piscina e delle camere in affitto, i ristoranti e gli alberghi fanno salti mortali per completare l’organico, e campano importando forza lavoro dai Paesi vicini, ma arrivano a reclutare personale anche tra i filippini. Il cemento è il bene più prezioso in circolazione (oltre ai contanti, si capisce): per avere la fornitura richiesta, bisogna attendere mesi. Altroché file per la risonanza magnetica. La colata di cemento vale quanto l’oro colato: per averne di più e subito ci vorrebbe un risveglio dell’alchimia.

Il Municipio fa affari

Valvidal è lo specchio del picco di questo risveglio economico che gli statunitensi danno già per spacciato. Gli investimenti si sprecano, la rete stradale s’allarga, la lottizzazione continua. L’amministrazione municipale ha fatto affari vendendo lotti edificabili e autorizzazioni a costruire. Si segnala anche qualche errore di passaggio tra i costruttori che hanno barato sui tempi: alcune costruzioni sono venute su prima del rilascio della licenza edile, sia a Pola che a Stignano. Ma i responsabili non si sono lasciati scomporre. “Pagheremo tutte le multe necessarie – aveva dichiarato qualche mese fa il patron di Stanoinvest, Ivica Salvador – ma se si spicciassero, quelli dell’assessorato, a stampare i permessi di costruzione, sarebbe molto meglio”. Insomma, prima viene l’uovo e poi la gallina. In genere tra i costruttori vale la massima per cui “facciamo più in fretta noi a edificare che loro a timbrare una carta”. C’è qualcosa di storto in tutta questa storia, ma è difficile venirne a capo. Lasciamo quindi perdere i meandri della burocrazia, perché quel che c’interessa in questa sede è come cambia una città dal punto di vista urbanistico, mentre l’impresa locale cavalca l’onda globale di un ciclo economico che chiamiamo espansione.

Soltanto cemento e asfalto

Ebbene il denominatore comune di questo boom edilizio si riduce a un’equazione molto elementare: la massima edificabilità al minor investimento per metro quadrato di particella catastale. L’indice di fabbricabilità fondiario è il più importante indicatore urbanistico per un appezzamento di terreno perché definisce quanto è lecito costruirci sopra. La sua ricaduta sul valore economico del lotto è decisiva ed è inutile dire che questo indice di fabbricabilità a Valvidal è spudoratamente elevato. Tutte le costruzioni che ci stanno nascendo dal 2000 in qua sono letteralmente attaccate l’una all’altra: tra un caseggiato e l’altro non c’è un filo d’erba né l’ombra di un albero. Soltanto cemento e asfalto, solo muri e parcheggi. E anche i parcheggi si contano nel numero minore consentito: uno per appartamento. A pagamento anche quello, si capisce. Così i campi di papaveri si trasformano in cubi di cemento e pavimenti di masselli in calcestruzzo.

Tutto ricorda il 2008

La solita Stanoinvest holding non molla l’osso. Il titolare afferma che entro il 2020 avrà terminato di costruire 1.000 appartamenti per residenti all’estero e locali. Forse entro il 2025 potrebbe arrivare a toccare il tetto di 2.000 unità abitative. Possibile? Beh, di cantieri aperti contemporaneamente ne ha più di 30, praticamente su tutto il perimetro urbano, da Veruda a Stignano. Il massimo tra i caseggiati in costruzione conta sei livelli da 800 metri quadrati l’uno. In tutto 200 appartamenti in costruzione saranno pronti per la consegna entro Natale. Chiavi in mano. Più della metà sono stati venduti in anticipo e così chi compra svolge anche il salutare compito di creditore per l’opera in corso, dispensando il costruttore dall’obbligo di cercare investimenti per conto suo. Il fenomeno è caratteristico delle congiunture favorevoli e ricorda molto l’euforia immobiliare antecedente alla crisi del 2008, quando esplose del resto anche il boom dei mutui vincolati al cambio del franco svizzero, valuta estera che avrebbe poi causato una delle piaghe sociali più drammatiche dell’imminente crisi. Anche oggi tutto ricorda irresistibilmente l’atmosfera di accesa fiducia nel benessere dei primi anni Duemila, la prima decade del nuovo millennio che finì bene per pochi e malissimo per tanti. Possibile che non abbiamo imparato niente dall’ultimo boom edilizio? Possibile che siamo ancora pronti ad accettare qualunque spesa pur di cavalcare l’onda? Possibile che acconsentiamo di vivere senza un filo d’erba intorno? Possibile che nessuno rifletterà sulla presunta bontà delle soluzioni (immobiliari) che ci propinano i pianificatori ambientali del nuovo millennio?