La primavera, tra aprile-maggio, dovrebbe essere periodo “caldo”. Se non per la balneazione, lo è per coloro che pianificano l’acquisto di un appartamento o una casa al mare, giacché è alla vigilia della stagione di punta, che si apre la massima visibilità del mercato, con un alto numero di immobili in vendita. Inutile vivere nell’illusione, non è la casa per viverci, bensì quella da vacanza che va per la maggiore e che fa crescere e tenere ben alti i costi e il numero delle offerte di compravendita. Dal portale immobiliare, più inteliggibile in materia a livello nazionale, vale a dire Nekretnine.hr, è possibile dedurre che Pola detenga tradizionalmente il maggior numero di annunci per la vendita di appartamenti della Regione istriana. Altrimenti non può essere. Si parla della città più grande del territorio. É in testa per quantità di unità abitative e nuove costruzioni, seguita a ruota da Parenzo e Rovigno, anche queste molto attraenti (soprattutto per l’alta concentrazione di case vacanza di lusso), però con un volume complessivo di annunci inferiore rispetto a Pola. L’ultimo dato attinto da Nekretnine.hr mostra che a Pola vi sono in attesa di acquirenti ben 3.802 abitazioni. Troppe, tante, di facile smercio? La risposta non la sanno manco coloro che sono del mestiere nelle agenzie della compravendita. Quanto finora dato per certo è che la situazione immobiliare in Istria, all’inizio del 2026 era stata sì caratterizzata da una fase di raffreddamento dell’interesse, però comunque da una sostanziale tenuta ed in ogni caso dalla sempre evidente inacettabile crescita dei costi. Vale in modo particolare per le nuove costruzioni e le posizioni costiere premium, i posti in prima fila sul mare.

Mercato più selettivo
Stando ai rapporti dati dalla Regione istriana, ne scaturisce che dopo l’apice commerciale del 2024, il mercato ha vissuto un assestamento con un calo delle transazioni immobiliari pari al 16 per cento. Stando alle valutazioni degli esperti in materia di flussi della compravendita, i prezzi medi al metro quadrato per gli appartamenti in Istria nel 2025-2026 si aggiravano sui 3.700-3.800 euro, con picchi nelle località turistiche più rinomate. Minore è la frenesia negli acquisti, però sempre voglia d’acquisto è, entro un mercato che torna a essere più selettivo dopo anni di crescita esponenziale. Sia come sia, non vi sarebbe scoraggiamento, manco dopo la tassazione introdotta dal 1º gennaio per le seconde case e sulle abitazioni vuote (a Pola 8,00 euro per metro quadrato all’anno.) L’interesse da parte di acquirenti esteri (Germania, Austria, Slovenia, Italia) rimane alto. Rovigno si conferma la zona più cara, con prezzi per residenze di lusso, che spesso superano i 5mila euro il metro quadrato, mentre la zona di Pola risulta interessante, per dei costi che riflettono un valore meno irraggiungibile rispetto a Rovigno: medie attorno ai 2.600-3.500 euro sugli immobili standard e nuovi.
Come si muove ora il commercio alla vigilia di una stagione turistica che potrebbe essere contrassegnata dallo sguardo verso la crisi del Medio Oriente, dalla possibilità dei rincari e dalle riduzioni del consumo di carburante in Europa? Il portale Nekretnine.hr riferisce, intanto, che l’interesse per gli appartamenti sull’Adriatico è rimasto stabile prima di questa stagione turistica. Tale tesi si basa sulle richieste ricevute dagli utenti sul portale. Secondo il numero di domande, Zara è in testa, seguita da Pola, Spalato e Crikvenica. Si denota poi attenzione anche in altre città, come Castelli (Kaštela), Umago, Parenzo, Biograd sul mare, Sebenico e Vir (Puntadura).
“I dati mostrano un alto livello di stabilità dell’interesse per le destinazioni costiere, con la classifica delle città principali invariata rispetto allo scorso anno. Piccoli spostamenti all’interno della lista indicano un coinvolgimento continuo verso un’area più ampia di località, però senza cambiamenti significativi nella struttura della domanda”, aveva commentato Mladen Matijević, direttore regionale di Nekretnine.hr.

L’andamento dei prezzi
Ora, tornando a Pola, ragionando da residenti e non da chi vive d’affari immobiliari, poco si tifa per la gran vendita delle case ai tanti, non residenti, che poi le affittano durante l’estate. E quello che colpisce di più è ben altro: la spudorata crescita dei costi che rende gli immobili, nuovi, vecchi o stravecchi, null’altro che beni di lusso. I prezzi che Nekretnine.hr riporta in riferimento alle abitazioni più attraenti e nuove di zecca a Pola, la dicono lunga: quel che a marzo del 2025 costava 3.250 euro il metro quadrato, a marzo 2026 equivaleva alla somma di 3.440 euro, per una maggiorazione pari al 5,85 per cento. E possiamo star contenti. Nel caso di Parenzo indicano che dai 3.835 euro si è passati ai 3.936 euro per metro quadrato, una lievitazione del 2,6 per cento, decisamente minore, però su una base di costo già esagerata, irreale e proibitiva. Come l’intero mercato immobiliare. Una faccenda invero insostenibile.