Dipendentemente dal momento siamo tutti esperti di qualcosa. Dovesse trattarsi di qualche incontro di calcio (più… nobile è il rango, meglio è) siamo tutti arbitri-allenatori-portieri-attaccanti; in piena crisi climatica siamo meteorologi fatti e finiti. Ultimamente ci si ritrova a parlare dell’immobiliare. Di costi (esagerati), di un imminente crollo del mercato (vedrai poi come si ridimensioneranno i costi!), di un aumento dei costi (perché il nostro mercato è particolare), di prezzi pompati (perché gli stranieri che acquistano hanno disponibilità di portafogli)… valutazioni così, insomma, generiche. Forse sentite e riportate. Certo è che il mercato immobiliare è impazzito, che la vendita è sofferente e la merce non trova l’acquirente e comunque lo stato di cose crea scompensi anche nel settore dell’affitto, che a sua volta ha messo il lievito nei costi. Difficile capirci qualcosa e probabilmente nemmeno chi è del mestiere ha, se non certezze, almeno solide aspettative. Che sarà sarà, insomma.

A conti fatti, meglio leggere il passato che prevedere il futuro. Potrebbe sembrare fuori luogo analizzare l’andamento del mercato immobiliare a Pola l’anno scorso, ma poiché le cosiddette grandi città hanno termini di legge più dilatati per la pubblicazione dei dati, questi sono cosa recente. Com’è andata l’anno scorso con la compravendita di immobili a Pola? Vediamo.

Venduti 381 appartamenti e due case
Sono stati venduti 381 appartamenti e 2 case, con una diminuzione tendenziale di rispettivamente il 35,2 e il 56,14 p.c. Le uniche due costruzioni con destinazione d’uso d’affari vendute l’anno scorso, hanno invece fatto registrare un aumento tendenziale del 100 p.c. Ma è la legge dei piccoli numeri. Un po’ come nelle statistiche turistiche: le località che l’anno scorso non hanno avuto un unico turista e che quest’anno ne hanno quattro (una famiglia, insomma), registra aumenti tendenziali vertiginosi, ma al lato pratico si vola basso. Comunque, così è. Stesso discorso per i posti macchina al coperto alienati: il traffico (contrattuale) è aumentato del 150 p.c., ma gli spazi venduti sono stati cinque. Il numero relativo lascerebbe supporre una valanga di contratti e cessioni. In discesa il numero di contratti di compravendita di posti macchina all’aperto, due per la precisione, per una diminuzione percentuale del 33,3 p.c. L’anno scorso sono stati venduti anche 17 garage,
Sono stati 201 i lotti edificabili che hanno cambiato proprietario e anche nel caso si è sotto la realizzazione del 2022, nella misura del 45 p.c.

Metro quadrato sempre più caro
Al numero in discesa dei contratti di compravendita si contrappone un aumento della realizzazione finanziaria. Tradotto in semplicità: sono stati firmati meno contratti, ma si è speso/incassato di più. Non serve andare lontano alla ricerca di una spiegazione, peraltro molto semplice: sono aumentati i costi al metro quadrato.
La vendita dei 381 appartamenti per un totale di 23.232 m² è stata accompagnata da un giro d’affari nell’ordine di 46.142.675,97 euro. Ne risulta un costo medio di 1.986 euro/m². Niente a che vedere con i salatissimi parametri di oggi. Per le 25 case vendute (14.781 metri quadrati) è stato necessario “contare” 6.175.400 euro (costo medio al metro quadrato di 417 euro). Nel primo caso il giro d’affari ha fatto registrare un incremento del 26,52 p.c., nel secondo una contrazione pari allo 0,48 p.c. I garage venduti (17) corrispondono a un totale di 285 m² e nell’insieme hanno richiesto un esborso pari a 119.500 euro (418 euro/m²), laddove per i posti macchina al coperto gli euro in circolazione sono stati 53.429 (costo medio 1.388 euro/m²) e per i due posti all’aperto 12.500 (costo medio di 285 euro/m²).
La tipologia di appartamenti maggiormente richiesta e venduta è quella di superficie compresa tra i 40 e i 59 m². Nel caso i contratti firmati sono stati 180, per un valore complessivo di 17.463.000 euro contro una superficie totale di 9.144 m². Poche le transazioni per appartamenti dai 15 ai 24 m² (garçonnière, quindi, fatte per una sorta di… appoggio, ma non quale soluzione abitativa a lungo termine), che sono state 6, per un valore di 194.500 euro. Se il costo medio di un appartamento compreso tra i 40 e i 59 m² è risultato essere pari a 1.910 euro (magari oggi!), quello delle garçonnière ha raggiunto 1.494,66 euro. Il costo medio più elevato è stato quello realizzato nella compravendita di appartamenti dai 25 ai 39 m²: 2.298,24 euro/m².

La situazione in Istria
Nel resto della penisola l’anno scorso sono stati alienati 1.391 appartamenti per una superficie complessiva di 99.152,69 m². Il valore dei contratti ha raggiunto 234.373.236,87 euro, con un costo medio di 2.363,76 euro/m². Anche nel caso gli appartamenti più richiesti sono stati quelli della fascia 40-59 m².
Oggi (secondo il sito njuskalo.hr) le case (anche ruderi) sul mercato in penisola sono 14.471, gli appartamenti 13.342. A Pola 3.817 gli appartamenti e 829 le case. Sono, comunque, dati da prendere con le molle, poiché la piattaforma raccoglie dati da un po’ tutte le agenzie e da vendite dirette, quindi qualche immobile potrebbe anche non essere più sul mercato. Si tratta certamente di numeri importanti: chi segue il settore avrà di sicuro notato che è in crescita il numero delle case in vendita un po’ in tutta la penisola, così come c’è un incremento di appartamenti in offerta. Si tratta, però, spesso di progetti sul nascere e quindi si cerca di accaparrare l’alloggio che sarà. Con i rischi che ne conseguono. Vero è che si vende non molto, perché i prezzi chiesti sono, a voler essere poco eleganti, decisamente fuori di testa. Comunque, chi vuole… favorisca.