Pola cerca soluzioni alla crisi abitativa come stanno facendo del resto anche il governo centrale e la Commissione europea perché i prezzi degli alloggi sono volati alle stelle sotto la spinta delle locazioni turistiche e degli investimenti immobiliari. L’UE è particolarmente interessata all’impatto degli affitti a breve termine, che rappresentano quasi un quarto degli affitti turistici. Pola è un esempio lampante del fenomeno: con 26.000 alloggi e circa 52.000 abitanti, in pratica un’abitazione su due, dovrebbe esserci posto per tutti ma le cose stanno diversamente. Ci sono le seconde case, le locazioni turistiche, gli appartamenti letteralmente vuoti perché i proprietari non hanno interesse ad affittare o vendere e naturalmente l’acquisto come strumento di risparmio contro la svalutazione dei contanti. A fronte di tanta disponibilità, le giovani coppie non riescono a trovare una sistemazione nemmeno a pagarla a peso d’oro.

Abitare in cooperativa
Tra le soluzioni che l’amministrazione municipale ha già adottato e propone di adottare (edilizia pubblica, contributi in conto interessi sui mutui e detrazioni fiscali per la prima casa) si ricorre finalmente alla cooperativa di abitazione, un modello che l’Europa caldeggia e propone di incentivare nell’ambito del prossimo quadro finanziario perché la crisi abitativa incide pesantemente sulla qualità della vita della popolazione. In Croazia è nata la Cooperativa di architetti e ingegneri “Otvorena arhitektura” (Architettura aperta) che sta attuando un progetto pilota a Križevci. Pola sarà dunque la seconda città della Croazia ad adottare il modello che prevede di destinare un immobile fuori uso da restaurare e adattare alle esigenze di vita moderne, oppure un lotto edificabile con diritto di superficie intestato alla cooperativa, per la costruzione di alloggi non profit e quindi a costi nettamente inferiori rispetto a quelli vigenti sul mercato. Gli architetti Ivan Vadanjel e Darovan Tušek hanno raggiunto Pola per spiegare come funziona la cooperativa d’abitazione che trova applicazione in diversi paesi europei dalla Spagna alla Germania, dall’Austria alla Svizzera.

L’intervento POS è fallito
“Il modello di edilizia agevolata POS delle legislature passate non ha risolto il problema perché gli alloggi costruiti con la partecipazione degli enti locali e dello Stato, una volta venduti, sono finiti nuovamente sul mercato a prezzi di… mercato, secondo la logica che favorisce la speculazione”, sostiene Vadanjel. La cooperativa funziona diversamente perché l’ente locale cede solo il diritto di godimento – usufrutto o diritto di superficie che sia – e non la proprietà sull’immobile, a patto però, sia chiaro, che non vi sia scopo di lucro. L’obbiettivo è soddisfare un bisogno e farlo in modo conveniente e partecipato rispetto alle procedure tipiche di un acquisto o affitto di alloggi tramite il mercato immobiliare. Benché ci siano modelli giuridici di cooperative a proprietà divisa, “Otvorena arhitektura” propone il modello giuridico della proprietà indivisa, che assegna ai propri soci gli alloggi non in proprietà ma esclusivamente in godimento, cioè in uso senza che i soci ne diventino proprietari. La proprietà resta in capo alla cooperativa, che si accolla l’onore di contrarre il mutuo, produrre i progetti e realizzare la costruzione o il restauro. Il fatto che il mutuo gravi sulla cooperativa è un particolare per niente irrilevante perché consente la partecipazione anche ai giovani con indicatore di situazione economica insufficiente per la contrazione di un mutuo individuale.

Una caserma da restaurare
Si tratta insomma di una sorta di affitto permanente, a tempo indeterminato, dove la cooperativa bada alle spese e riscuote il canone di locazione, mentre l’affittuario, oltre a versare un canone bilanciato e non ingiusto, può trasmettere agli eredi la condizione di socio e il diritto di godimento. “Stiamo creando alloggi convenienti per i prossimi cent’anni” ha detto Ivan Vadanjel, e il sindaco ha deciso che Pola farà la propria parte con un investimento in termini di superficie o edifici. Un’opzione considerata molto seriamente è il secondo dei due palazzi gemelli dell’ex caserma smilitarizzata “Vladimir Gortan” (Quinto) in Siana. In realtà l’immobile è ancora in mano allo Stato, ma l’amministrazione municipale ha già avviato col governo una serie di trattative per rilevarne la proprietà. Destinarla ad uso abitativo per Pola sarebbe un vantaggio enorme visto che ora come ora sta letteralmente crollando sotto il peso del tempo e delle intemperie. Nell’impossibilità di rilevarlo o in caso di ostacoli di ordine tecnico, ci sono altre soluzioni di ripiego. Tuttavia bisogna cominciare a considerare le possibilità di eventuali contributi europei del prossimo quadro pluriennale.
Recentemente l’UE ha avviato dei tavoli di discussione per cercare soluzioni alla crisi abitativa. Secondo Eurostat, tra il 2010 e il 2023 gli affitti sono aumentati in media del 22 per cento e i prezzi degli immobili del 48 per cento. Tra il 2007 e il 2019, l’età in cui la maggior parte degli europei lascia la casa dei genitori è passata dai 26 ai 28 anni (In Croazia la soglia è sensibilmente superiore). Chiaramente gli alloggi non sono di competenza diretta dell’UE e il margine di manovra è limitato. Tuttavia il Parlamento europeo ha istituito una commissione speciale sulla crisi degli alloggi che dovrebbe presentare suggerimenti alla Commissione entro un anno.