Il governo ha deciso: l’Idroscalo di Pola sarà oggetto di un bando di cessione dei diritti di superficie per 281.000 metri quadrati del lembo nord-occidentale di Pola, per i prossimi cinquant’anni, al canone minimo di 2,3 milioni di kune l’anno, ritrattabili con l’avanzare delle costruzioni e l’aumento dei ricavi. Che cosa significa tutto questo? Significa, intanto, che è arrivato il momento di allenare i nostri cervelli a concepire una città diversa, a immaginare ampie porzioni di terreno vergine costellate di alberghi, ristoranti, campeggi e resort. Significa, ancora, che la costa meridionale di Pola non sarà più la sola zona turistica della città, e l’unico luogo di ritrovo dei polesi in riva al mare. Significa naturalmente anche che le prospettive urbanistiche saranno all’origine di nuova occupazione, benché, s’intende, un’occupazione limitata alle professioni alberghiere e ai servizi concomitanti. La decisione del governo s’allinea dunque al precedente accordo con la Città di Pola “sulla definizione delle condizioni, dei diritti e dei doveri reciproci in vista della messa a frutto delle aree di Musil, Idroscalo e Saccorgiana”. La decisione del governo segue inoltre le disposizioni del Piano urbanistico di Stignano, che ha fissato tassativamente i limiti delle nuove costruzioni e il rispetto dei lineamenti e delle dimensioni originali delle strutture esistenti.

I beni inalienabili

Avremo dunque una nuova Punta Verudella all’altra estremità del territorio urbano? Probabilmente sì, anche se tra la proprietà privata (degli alberghi a Verudella) e il diritto di superficie limitato a cinquant’anni (dei futuri alberghi di Stignano) la differenza è di sostanza oltre che di forma. Nel secondo caso, infatti, ambienti e costruzioni rimangono beni pubblici inalienabili che, una volta trascorso il periodo della concessione, tornano in mano allo Stato e agli enti locali, a tutto beneficio di quelle convinzioni, sentimenti e pregiudizi che vanno sotto il denominatore comune del “mantenimento della sovranità nazionale”. Tuttavia in queste misure che noi consideriamo cautelative, il capitale tende a vederci un deterrente per gli investimenti e quindi si muove con circospezione. Altrimenti, si capisce, i miliardi di euro delle catene alberghiere multinazionali sarebbero già qui da un pezzo. Anche a Musil. Anche a Saccorgiana. Ma lasciamo perdere i fatti e veniamo ai desideri, cioè alle speranze.
L’idea è dunque quella di trasformare l’estremo lembo a nord-ovest del territorio amministrato da Pola in una zona turistica idealmente divisa in tre fasce di edificazione distinte a partire dal mare, con potenziale ricettivo fisso a 1.200 posti letto, sia che si tratti di alberghi, villette oppure di aree glamping (campeggi di lusso). Tra le condizioni imposte ai futuri investitori c’è la richiesta di un minimo di quattro stelle (senza dire che cinque sarebbero anche meglio) e un minimo di cinque anni per completare la costruzione del futuro complesso turistico. A questo punto è atteso il bando di gara per la cessione del diritto di superficie. Il bando si limiterà ad accettare soltanto offerte vincolati, quindi quelle realmente fattibili alle condizioni di gara stabilite. Il diritto di superficie verrà a decadere alla scadenza di cinquant’anni, mentre l’importo minimo del canone di concessione ammonterà a 2,3 milioni di kune l’anno, ritrattabili però a una scadenza di tre anni dalla firma del contratto di cessione. Il bando comparirà a breve sui siti internet dei Ministeri interessati (Beni immobili, Turismo, Economia), della Città di Pola, della Camera d’Economia e dei quotidiani a diffusione nazionale.

Tre aree distinte

Per capire che cosa ci attende esattamente in quel di Stignano se l’opera dovesse andare in porto, bisogna ricorrere ai documenti urbanistici della Città di Pola (Piano urbanistico generale e Piano territoriale di Stignano) e ad alcune delle proposte progettuali concepite qualche anno fa dagli urbanisti al servizio della società pubblica Brioni Riviera. Il PUG di Pola prevede dunque tre aree distinte a uso turistico-alberghiero che vanno sotto i nomi di T1 – albergo, T2 – villaggio turistico e T3 campeggio (per un territorio esteso su complessivi 14 ettari di terreno), ma anche una zona a uso sportivo pubblico di circa 23 ettari. Anche la costa è divisa idealmente in tre porzioni distinte di terreno, naturalmente comunicanti: l’attuale spiaggia centrale dell’Idroscalo e le due spiagge ai suoi due lati da riqualificare. Le edificazioni richieste sono di due tipi: le “greenfield” che sfruttano terreni vergini per costruzioni ex novo e le “brownfield” che sfruttano strutture preesistenti che in questo caso sono alcuni ruderi dell’architettura militare del primo Novecento, da conservare. Nel primo caso la libertà di progettazione e di edificazione è relativamente ampia, nel secondo, estremamente limitata: i lineamenti e le dimensioni degli edifici storici vanno osservati scrupolosamente seguendo le disposizioni della Soprintendenza ai beni culturali. Ciò nonostante, pur mantenendo intatti gli esterni delle vecchie costruzioni, gli interni sono passibili di notevoli modifiche, come dimostrano del resto le proposte progettuali dello studio 3LHD, realizzate a suo tempo a titolo illustrativo. Sia come sia, i limiti oltre i quali non è possibile andare sono il tetto massimo di 1.200 posti letto, i coefficienti massimi di edificazione e il numero dei livelli (piani) in rapporto al livello del mare: limiti tassativi espressi nei piani urbanistici pertinenti al caso.