Istria. Immobili, mercato sempre più… pazzo

Stando all’evidenza dell’Ufficio imposte, l’anno scorso nella Regione istriana sono stati stipulati 1.401 contratti di compravendita, per un valore di 1.296.724.417 kune; ovvero 171,4 milioni di euro

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Istria. Immobili, mercato sempre più… pazzo

Il mercato immobiliare è impazzito. Come se un’irrefrenabile febbre avesse preso venditori e acquirenti. Tanta l’offerta, tanta la richiesta, ma le vendite forse procedono a colpi di tosse. Il motivo? I costi non sono elevati: sono esageratamente esagerati. Ci ha messo la zampino l’inflazione e chi ha disponibilità, ai soldi preferisce qualcosa di più consistente. Il mattone, ad esempio. O un lotto, non necessariamente edificabile. Il lievito ai costi è anche straniero: costretti a fare i conti con l’inflazione anche a casa, gli stranieri guardano soprattutto verso la costa croata, preferendo quella istriana, pur senza disdegnare case-appartamenti-terreni anche nell’Istria interna. Con un portafogli in condizioni di salute comunque migliori dei nostri che qualche mancamento e vertigine ce l’hanno, gli acquirenti stranieri possono affrontare una spesa superiore con un po’ di facilità. E comunque i costi sono inferiori a quelli che dovrebbero affrontare ad acquistare, ad esempio, in Germania o in Austria. Eppoi, sapete com’è: se il vicino riesce a vendere a un costo del 10-20 p.c. maggiorato, il tempo di uno starnuto e il prezzo lo ritoccano tutti. Poi ha un peso non indifferente il costo elevato del materiale da costruzione. C’è chi vuole il mercato immobiliare una bolla di sapone pronta a scoppiare (ripensare a quello che la stessa bolla ha provocato nel 2008 ci mette apprensione), altri dicono che siamo ancora entro parametri tutto sommato previsti; altri sostengono che i prezzi tardi o tosto scenderanno e infine altri che sono destinati a crescere ulteriormente. Si ha l’impressione

Appartamenti, prezzi vertiginosi
Dovendo cercare un appartamento da acquistare bisognerà prepararsi ad affrontare un salasso. Dire di costi medi o di quelli massimi è un po’ un’impresa: molto dipende dall’anno di costruzione, dalla posizione geografica (Rovigno costerà più che altrove), del grado di arredo (riscaldamento a pavimento, porta blindata… insomma, cose così), dalla vicinanza dei servizi. Non sbagliamo a dire che, comunque vada, si parte da un minimo di 2mila euro al metro quadrato. Il tetto ai costi è a vista. Finché ci sarà chi è disposto a pagare tanto, chi vende chiederà… tanto. Scorrendo il listino di varie agenzie leggiamo per un appartamento in un condominio in costruzione a Monteparadiso il costo di 200mila euro, per 61,4 mq. Che poi si riducono a 52 di superficie utile; il resto è parcheggio e balconcino. Così, gli iniziali 3.200 euro al mq, diventano 3.800. Utilissimo il parcheggio; ma in quanto a costare, al mq, quanto l’appartamento… Ancora, 110 mq a Montegrande (e parliamo sempre di costruzioni che sono work in progress) costeranno 305mila euro. Nel caso, l’appartamento si porta dietro due posti macchina. Volendo un posteggio al coperto, bisognerà pagarlo a parte. Tanto? Beh, guardate un po’ Rovigno: 46 mq al costo di 235mila euro (siamo oltre i 5mila euro al mq) per un appartamento al terzo piano senza posto macchina.

Case… milionarie
Forse converrebbe una casa. Che ne dite di una nei pressi di Parenzo? 838mila kune per 297 mq. Ce ne sarebbe anche una (550 mq) per 1.390.000 euro; oppure, aggiungendo un po’ di più (bisogna arrivare a 1,4 milioni) si possono acquistare 220 metri quadrati a Grisignana. Oppure, per 1.464.000 kune è acquistabile una villa in costruzione (268 mq) a Dignano. In alternativa, ci sarebbe una villa di 550 mq e 2 milioni di euro a Castelnuovo. Se volete “liberarvi” di 3,5 milioni di euro, ci sarebbe una villa in quel di Visinada.
Sempre scorrendo il listino di vendita, incappiamo in un lotto in quel di Marzana per il quale il proprietario già scrive “Attraktive lage direkt am Meer”. A buon intenditor… Per stare vicino al Meer, con 908 mq in proprietà, bisognerà pagare 210mila euro. Come si dice in tedesco “fate pure”? Lasciamo perdere.

L’isolotto in vendita
Ah… ecco qualcosa d’interessante. Un’isola. Va piacerebbe essere padroni di un’isola? È in vendita l’isolotto di Ceia, nello specchio di mare medolinese. 20.400.000 euro (sì, venti milioni e quattrocentomila!). Ha 162mila mq, di cui 102mila proprietà privata, il resto statale. Si vende e si compra di tutto: appartamenti, case, terreni (edificabili e non), boschi, locali, garage… Difficile dire come andrà, in quanto il mercato è molto, come dire, incerto. Possiamo vedere com’è andata l’anno scorso. Stando all’evidenza dell’Ufficio imposte, che tratta la stragrande maggioranza dei contratti di compravendita (fatta eccezione di quelli per gli immobili di nuova costruzione acquistati direttamente dal costruttore), l’anno scorso sono stati stipulati 1.401 contratti di compravendita di appartamenti, per un valore di 1.296.724.417 kune; ovvero 171,4 milioni di euro. In totale, sono stati venduti/acquistati 107.233,7 metri quadrati di superficie utile, al costo medio di 1.500 euro al mq. Nel caso è stato riscontrato un aumento tendenziale del 19,6 p.c. dell’attività. Ricordiamo che l’anno con il quale ci si paragona è il disastroso e disastrato 2020, quello in un cui l’ignoto virus SARS-CoV-2 aveva bloccato tutto. Ne siamo ancora ostaggi, seppure con un minimo di libertà.

Il prezzo degli appartamenti è tornato a salire vertiginosamente.
Foto: GIULIANO LIBANORE

Cittanova la più gettonata
Da rilevare chela maggior parte degli acquisti ha interessato appartamenti dai 40 ai 59 mq. Meno di tutto si sono acquistati appartamenti “minimi”, di superficie compresa tra i 15 e i 24 mq. Più di tutto si è venduto e comprato a Cittanova (263 unità); meno di tutto a S. Pietro in selve e Gimino (1 ciascuno)
Allo stesso tempo sono stati stipulati 583 contratti di compravendita di case (corrispondente a 412.154 mq), per un valore totale di 1.252.316.301 kune (165,5 milioni euro). Il costo medio di un mq è stato di 401,58 euro e per lo più si è trattato di acquistare casa entro i 100 mq di superficie. Più di tutto si è comprato a Parenzo. Traffico aumentato del 14 p.c., sempre considerando il 2020.

L’andamento del costo medio
Alienati, l’anno scorso, anche 48 edifici commerciali e 35 locali d’esercizio, 45 garage, 7 posti macchina al coperto e 16 all’aperto, 1.953 lotti edificabili (1.203.560,918 kune – 159 milioni di euro, per una diminuzione tendenziale del 9,02 p.c.); 2.143 appezzamenti coltivabili, 201 boschi. Nell’insieme l’Ufficio imposte ha elaborato 7.010 contratti. Troppi numeri? Forse sì. Ma molto indicativi e forse vale la pena di leggerne ancora alcuni. Vediamo com’è cambiato il costo medio al mq di appartamento. L’anno scorso aveva raggiunti 1.598,20 euro; nel 2020 era poco sotto: 1.521. Negli ultimi dieci anni il costo più basso è stato registrato nel 2016: 1.165 euro. Il costo medio per un mq di casa è stato il più basso in assoluto (sempre guardando agli ultimi 10 anni) nel 2017, con 201 euro/mq. Il tetto è stato raggiunto nel 2014, allorché il metro quadro era venuto a costare 902 euro.

Gli affitti
Non tutti possono acquistare. La soluzione per chi non ha casa in proprietà è l’affitto. L’anno scorso sono stati stipulati 154 contratti di affitto di appartamenti. Nell’insieme, i valori dei contratti è risultato essere 292.856 kune mensili (38.705 euro). Il costo medio d’affitto è stato di 38,58 kn/mq (5,10 euro). Solo 2 i contratti di affitto di case per 8.440 kune mensili (1.115 euro), per 35,91 kn/mq (4,75 euro). Anche per quanto riguarda l’affitto, gli appartamenti più “graditi” sono stati quelli dai 40 ai 59 mq. Questi i dati ufficiali. E ci fermiamo qui; altrimenti si rischia un ingorgo di numeri, cifre, dati.

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