Le compravendite calano, ma i cartelli con i prezzi restano ostinatamente alti. È la fotografia attuale del mercato immobiliare croato, e in particolare di quello istriano, dove il numero di transazioni diminuisce in modo sensibile mentre le richieste per metro quadrato non mostrano, almeno per ora, segnali concreti di ribasso.

Secondo i dati del sistema informativo dell’Agenzia delle Entrate croata, consultato da istrain.hr, nel 2025 le compravendite in Croazia sono diminuite del 13,2 per cento rispetto all’anno precedente. In Istria il calo è ancora più marcato: circa il 16,5 per cento in meno di transazioni. Case, appartamenti e terreni edificabili si vendono molto meno rispetto agli anni scorsi.

Le analisi di mercato parlano di una frenata ancora più brusca se si guarda ai singoli segmenti: in Istria la vendita di appartamenti sarebbe scesa fino al 65 per cento rispetto al 2024, anno record; le case segnano un -66% e i terreni oltre il 60 per cento in meno. Numeri che raccontano un rallentamento deciso. Ma i prezzi, almeno nelle offerte pubblicate, non sembrano voler seguire la stessa traiettoria.

Rovigno, il lusso che resiste

A guidare la classifica delle quotazioni resta Rovigno. Qui un appartamento di 55 metri quadrati viene proposto a 550mila euro. Le metrature più piccole, tra 32 e 35 metri quadrati, oscillano tra 225 e 265mila euro.

Anche i tagli minimi non fanno eccezione: 25 metri quadrati possono arrivare a 130mila euro. Una conferma del fatto che Rovigno rimane uno dei mercati più costosi della Croazia, nonostante la contrazione della domanda. Più che un ribasso, si registra una sorta di immobilità di lusso: meno compratori, ma proprietari poco inclini a rivedere le aspettative.

Parenzo, prezzi alti e prudenza

A Parenzo i valori sono leggermente inferiori rispetto a Rovigno, ma restano su livelli elevati. Un appartamento di 90 metri quadrati viene offerto a 451mila euro. Le metrature intermedie, tra 48 e 55 metri quadrati, si collocano in una fascia compresa tra 235 e 287mila euro.

Monolocali e piccoli appartamenti di circa 30 metri quadrati raggiungono i 180mila euro. Anche qui, nonostante il rallentamento delle vendite, non si osservano correzioni evidenti nei listini. Il mercato appare più lento, non più economico.

Pola, ampia scelta ma stesso scenario

A Pola l’offerta è più ampia e varia per metrature e fasce di prezzo, ma la tendenza resta simile. Un appartamento di 27 metri quadrati viene proposto a circa 140mila euro. Per 57 metri quadrati si chiedono attorno ai 227mila euro.
Gli appartamenti più grandi, tra 95 e 106 metri quadrati, si muovono in una forbice tra 300 e 395mila euro. Anche qui non si registra un vero calo dei prezzi, bensì una riduzione del volume degli scambi.

Stagnazione, non crollo

Il mercato immobiliare istriano si trova, dunque, in una fase di stagnazione più che di crisi. Gli immobili restano più a lungo sul mercato, l’offerta è cresciuta e lo spazio per la trattativa si è ampliato leggermente. Tuttavia, proprietari e investitori continuano a confidare nell’attrattività di lungo periodo della regione, sostenuta dal turismo e dalla domanda straniera.

In altre parole, le compravendite sono scese, ma i prezzi non si arrendono. Almeno finché il mercato non darà un segnale più netto, capace di trasformare la prudenza attuale in una vera e propria correzione.