Il botel Marina a Fiume ha fatto da cornice a un’interessante tribuna tematica focalizzata sul rapporto tra la crescita esponenziale del turismo e l’impatto sulla qualità di vita dei residenti, in particolare sul tema dell’accesso agli alloggi.

È stato analizzato fino a che punto il boom turistico possa proseguire senza compromettere le condizioni di vita delle comunità locali. Si è parlato di come le politiche fiscali e urbanistiche attuali siano in grado – o meno – di rispondere ai cambiamenti economici e sociali, evidenziando la crescente necessità di riforme strutturali.
Tra gli interrogativi posti: la Croazia è in grado di garantire un’abitazione a tutti i suoi cittadini, anche nei centri turistici più richiesti?
Il dibattito, moderato da Morena Lekan, ha visto la partecipazione di relatori di spicco come Ronald Spišić, imprenditore turistico e proprietario del Family Resort Hotel Manora a Neresine sull’isola di Lussino; Vanja Vitezić, docente della Facoltà di management nel turismo e nella ristorazione di Ica; Hana Paleka, ricercatrice su un progetto europeo presso la stessa Facoltà; Mauro Sirotnjak, architetto e membro di vari Comitati di quartiere, nonché consigliere comunale di Zagabria; e Marin Živković, politologo e deputato parlamentare della piattaforma Možemo!, specializzato in tematiche giovanili, mercato del lavoro e abitazioni.

L’impatto negativo del boom turistico
Tra gli interventi più significativi, Vitezić ha presentato il suo studio intitolato “Tourism Boom, Housing Doom”, che analizza l’impatto negativo dello sviluppo eccessivo del turismo sulla qualità di vita, sottolineando il legame con le migrazioni interne ed esterne. Spišić, invece, ha portato la prospettiva di chi vive quotidianamente la realtà delle località turistiche, illustrando come le politiche fiscali – attuali e future – influenzino la gestione e la sostenibilità delle attività ricettive.
Il pubblico ha partecipato attivamente, contribuendo a un dibattito che ha toccato temi come il caro-affitti, l’impatto delle strutture ricettive sulla disponibilità di abitazioni per i residenti e l’insostenibilità del costo della vita per molte famiglie croate. Inoltre, è stata discussa la recente proposta di introdurre una tassa sugli immobili, tema che ha suscitato scalpore e acceso le proteste di alcuni gruppi di affittacamere.
La tribuna ha messo in luce quanto queste problematiche non siano solo economiche, ma anche sociali, con ricadute dirette sulla qualità di vita quotidiana di tutti noi. Una riflessione collettiva, che invita a pensare non soltanto al presente, ma anche al futuro delle nostre comunità.
Vitezić ha parlato della Croazia come uno dei Paesi europei più dipendenti dal turismo, che sta affrontando un crescente squilibrio tra lo sviluppo del settore turistico e la qualità di vita dei suoi cittadini. Con il turismo che rappresenta una fetta dominante del PIL e il 95% degli arrivi concentrati nella regione adriatica, si registrano preoccupanti fenomeni di spopolamento. Negli ultimi dieci anni, quest’area ha perso il 10% della popolazione, soprattutto giovani qualificati, spinti a emigrare da salari inadeguati, costi abitativi insostenibili e mancanza di opportunità.

Le città come «Stati-hotel»
Il legame tra l’espansione degli affitti brevi e l’aumento dei prezzi delle case è evidente, contribuendo a creare difficoltà per chi non beneficia direttamente del turismo. Questo fenomeno rischia di trasformare le città croate in “Stati-hotel”, svuotate dei residenti e dedicate esclusivamente ai visitatori. L’intervento ben pianificato dello Stato è d’obbligo, ma solo se accompagnato da politiche che ne regolino l’impatto e che restituiscano valore ai cittadini, garantendo accessibilità, inclusione e un futuro sostenibile per le comunità locali.
Hana Paleka, esperta in fiscalità, ha richiamato le parole di Oliver Wendell Holmes, giudice della Corte Suprema statunitense: “Le tasse sono ciò che paghiamo per una società civilizzata”. Secondo lei, è essenziale che i cittadini comprendano il valore delle tasse, spesso percepite negativamente a causa di un basso “morale fiscale” legato ai frequenti scandali relativi alla corruzione.
La riforma fiscale, a suo avviso, è ormai necessaria, seppure complessa, e rappresenta soltanto il primo passo verso un sistema più giusto. Iniziare con misure generali per poi adattarle alle specificità croate è fondamentale, tenendo conto delle percezioni dei contribuenti e dell’importanza di una comunicazione chiara per accrescere la fiducia nel sistema.
Morena Lekan ha chiesto a Ronald Spišić come la riforma fiscale potrebbe influire sul suo lavoro. Spišić ha spiegato che, pur non avendo un impatto diretto, per la prima volta la comunità locale avrà un’influenza significativa sullo sviluppo delle destinazioni turistiche e del turismo stesso. Ha sfatato l’idea che le strutture ricettive siano in contrapposizione con i piccoli affitti privati, sottolineando che anche chi gestisce grandi strutture è spesso partito da piccole attività. Ha inoltre evidenziato la necessità di fermare l’abusivismo edilizio, che a Lussino rappresenta un problema crescente, con circa 6000 abitazioni costruite senza regolare pianificazione.

Piani urbanistici mal concepiti
Spišić ha criticato i Piani urbanistici, ritenendoli mal concepiti, con scarsa attenzione alle zone residenziali private, spesso convertite per usi turistici. Questo squilibrio rende difficile trovare spazi per abitazioni destinate ai residenti.
Mauro Sirotnjak ha aggiunto che i piani urbanistici, così come concepiti, favoriscono l’affitto turistico indiscriminato, con la responsabilità ricaduta sui residenti per decidere se consentirlo o meno. Questa situazione non è sostenibile, soprattutto considerando l’impatto sulle infrastrutture comunali causato dalle fluttuazioni stagionali di turisti. Sirotnjak ha inoltre evidenziato come l’acquisto di immobili da parte di stranieri per uso turistico stia creando interi quartieri con edifici vuoti, a scapito della comunità locale, che si fa carico dei costi di manutenzione senza benefici diretti.
Ha poi sottolineato che la Croazia non dispone di una definizione chiara di “abitazioni a prezzi accessibili”. Nonostante la crisi abitativa non sia nuova, solo recentemente si è iniziato a parlare di pianificazione strategica in questo ambito. Con un patrimonio abitativo pubblico che rappresenta appena l’1% del totale, le città non hanno gli strumenti per influire significativamente sui costi abitativi. Serve quindi una politica ben strutturata a livello nazionale ed europeo.
Un obiettivo prioritario dovrebbe essere garantire che una quota degli alloggi sia destinata a prezzi accessibili, definiti come abitazioni per le quali le famiglie non spendano più del 30% del loro reddito mensile. Tuttavia, Sirotnjak ha definito questa meta “una missione impossibile” nel contesto attuale.
Ha inoltre ricordato che durante il periodo jugoslavo la questione abitativa veniva affrontata con modelli sociali che prevedevano investimenti in alloggi per i lavoratori. Oggi, invece, il turismo crescente aggrava la crisi, trasformando gli immobili in generatori di profitto e sottraendo spazi destinati all’abitazione.

Riforma fiscale
Marin Živković, interrogato sul momento scelto per introdurre la riforma fiscale, ha commentato: “Il momento migliore per acquistare una proprietà era dieci anni fa. Se non lo si è fatto, allora il momento è ora. Lo stesso vale per la riforma fiscale”. Ha sottolineato come la Croazia sia diventata un Paese in cui molti guadagnano dalla speculazione immobiliare, permettendo ad alcune persone di vivere di rendita senza contribuire significativamente al sistema.
Secondo Živković, è fondamentale introdurre una tassa sulle proprietà immobiliari, in particolare sugli appartamenti vuoti, per contrastare la tendenza a guadagnare dalla semplice vendita di immobili. Tale tassa potrebbe incoraggiare i proprietari a utilizzare o affittare le abitazioni inutilizzate, generando nel contempo entrate per lo Stato. Ha inoltre evidenziato il problema degli affitti senza contratto e delle transazioni speculative: attualmente, chi possiede un immobile da almeno due anni è esente dal pagamento delle tasse sulla vendita, ma si ipotizza che, se questo si estendesse, ad esempio, a otto anni, renderebbe la speculazione più complicata.
Riferendosi al dibattito in Parlamento, ha sottolineato che il carico fiscale attuale grava maggiormente sui meno abbienti e che gran parte delle entrate è destinata a supportare il settore turistico, da cui però traggono beneficio solo pochi. La maggioranza dei lavoratori con salari medi non può permettersi vacanze al mare, e la tendenza alla trasformazione massiccia degli immobili in affitti turistici deve essere fermata con urgenza. Infine, il parlamentare di Možemo! ha evidenziato come l’affitto a breve termine sia tassato molto più del lungo termine, ma i cittadini restano comunque esclusi dal mercato immobiliare, sia come acquirenti che come affittuari. Ha concluso affermando che è necessaria una politica che smetta di incentivare lo sviluppo indiscriminato del settore turistico e dia priorità alle esigenze della popolazione residente.

Punti di vista diversi
La discussione sulla riforma fiscale ha sollevato vari punti di vista. Per quanto riguarda la nuovo imposta sulle proprietà vuote, Paleka ha annunciato che si prevede una tassa che andrà da 0,6 a 8 euro al metro quadrato, che verrà applicata solo su proprietà non residenziali. Alcuni ritengono che questo possa essere un buon inizio per ridurre la speculazione immobiliare e incentivare l’uso di case vuote. Tuttavia, c’è preoccupazione che ciò potrebbe spingere alcuni cittadini a vendere le loro proprietà a stranieri.
Vitezić ha osservato che la riforma fiscale potrebbe non avere un impatto significativo, poiché le tasse non saranno troppo elevate, ma ha sottolineato l’importanza di concentrarsi sul settore turistico e sull’infrastruttura legata alla fluttuazione dei flussi turistici. Spišić ha paragonato l’attività di un albergatore a un corridore con un carico pesante, mentre chi gestisce appartamenti ha vantaggi, come la gestione più facile. Inoltre, la Croazia, a differenza di Paesi come la Spagna e l’Italia, non ha ancora un sistema di tassazione immobiliare strutturato che permetta una regolamentazione efficiente del mercato.
Nel contesto del turismo, è stato evidenziato che la Croazia manca di un prodotto autentico e che, al contrario, si sta affidando troppo ai prodotti importati attraverso catene di distribuzione. Regioni come la Catalogna, invece, promuovono l’offerta turistica legata alla produzione locale, come visite alle fattorie. Questo solleva dubbi su quanto la Croazia sia pronta ad adattarsi ai cambiamenti e a offrire esperienze turistiche più autentiche.
Marin Živković ha menzionato che alcuni piani urbanistici non avevano previsto l’ingresso massiccio di stranieri nel mercato immobiliare croato, il che ha portato le unità di autogoverno locale addirittura a ritirare questi piani in alcune nostre località isolane. Tutto sommato, un dibattito interessante per il pubblico presente in sala e sicuramente degna di presenza. Ce ne fossero più spesso di tavole rotonde simili…