Manca poco più di un anno all’entrata in vigore di uno degli obblighi più rilevanti introdotti dalla nuova normativa croata sulla gestione e manutenzione degli edifici. Entro il 1° gennaio 2027 tutti i comproprietari di immobili residenziali dovranno infatti adeguare la propria documentazione interna, sottoscrivendo un nuovo Accordo tra comproprietari e un aggiornato Contratto di gestione.

Si tratta di una delle disposizioni centrali della legge che disciplina l’amministrazione degli edifici, con l’obiettivo di rendere più chiari i rapporti tra residenti, amministratori e proprietà comuni.

Il documento che regola la vita del condominio

Secondo Tin Bašić, consulente della piattaforma specializzata Zgradonačelnik.hr e rappresentante dei comproprietari, l’Accordo tra comproprietari costituisce il documento fondamentale di ogni condominio in Croazia. “È il contratto che stabilisce le regole del gioco”, spiega Bašić. “Definisce i rapporti tra i comproprietari, individua le parti comuni dell’edificio, contiene il regolamento interno, stabilisce l’importo del fondo condominiale e disciplina diritti e obblighi dei residenti”. Si tratta, in sostanza, del riferimento giuridico principale a cui fare ricorso quando emergono controversie o problemi nella gestione quotidiana dello stabile.

Un aspetto particolarmente importante riguarda la distinzione tra proprietà privata e proprietà comune, elemento spesso al centro di dispute tra condomini. “Se si rompe una tubatura all’interno di un appartamento, bisogna sapere con precisione se il tratto danneggiato appartiene al singolo proprietario oppure alle parti comuni dell’edificio e di conseguenza deve essere riparato utilizzando il fondo comune”, osserva Bašić.

Due documenti diversi, due funzioni diverse

La nuova normativa distingue chiaramente tra l’Accordo tra comproprietari e il Contratto di gestione, due strumenti spesso confusi ma con finalità differenti. Il primo regola i rapporti interni tra i proprietari degli appartamenti e degli spazi comuni. Il secondo, invece, disciplina il rapporto tra i condomini e l’amministratore dell’edificio. Attraverso il Contratto di gestione vengono definiti i compiti dell’amministratore, le prestazioni che deve garantire e i costi sostenuti dai residenti. “In questo modo i comproprietari sanno esattamente cosa pagano, perché lo pagano e quali servizi ricevono in cambio”, sottolinea Bašić.

La sfida della convivenza

La gestione di un condominio non è soltanto una questione amministrativa. È anche un esercizio quotidiano di convivenza tra persone con abitudini, sensibilità e stili di vita differenti. “In un edificio convivono individui con idee, convinzioni ed esigenze diverse”, spiega il rappresentante dei comproprietari. “Che si tratti di una piccola palazzina con quattro appartamenti o di un grattacielo con oltre cento unità abitative, ci sarà sempre qualcosa che disturberà qualcuno. Per questo il compromesso è fondamentale”. Secondo Bašić, la ricerca di un equilibrio tra interessi differenti rappresenta uno degli elementi chiave per garantire una gestione efficace degli spazi condivisi.

Il ruolo dell’amministratore e quello dei rappresentanti

Un altro aspetto sul quale Bašić insiste riguarda la distinzione tra il rappresentante dei comproprietari e l’amministratore dello stabile. “Non sono la stessa figura”, precisa. “Il rappresentante tutela gli interessi dei comproprietari e ne esegue le decisioni. L’amministratore, invece, ha il compito di attuare quanto stabilito dai residenti”.