Mercato immobiliare croato ostaggio del turismo

La pandemia rischia di provocare già in autunno un crollo repentino dei prezzi

Foto Goran Žiković

Come si evolverà il mercato immobiliare croato a causa dell’emergenza coronavirus? Il futuro, ovviamente, non può prevederlo nessuno, ma ci sono tutta una serie di indicatori che suggeriscono dei possibili cambiamenti, più o meno accentuati, a seconda del fatto se l’epidemia è finita o se verremo travolti da una seconda ondata in autunno.
Prima di capire i possibili effetti del Covid-19, però, bisogna analizzare un attimo come funziona il mercato immobiliare stesso. In Croazia, infatti, gli immobili si dividono inevitabilmente in due categorie distinte che spesso hanno pochi punti in comune. Da un lato ci sono gli appartamenti o eventualmente anche le case, il cui scopo primario è di garantire un’abitazione al proprietario, il domicilio insomma. Dall’altro lato, c’è tutta una lunga serie di immobili pregiati, per così dire di lusso, che fungono da seconda casa oppure sono indirizzati all’affitto a terzi, oppure ancora sono sì delle abitazioni, ma di un livello non paragonabile con gli appartamenti di un grattacelo in città.
Appartamenti e villette
Questa distinzione è importante, perché, sembrerebbe, da questi primi mesi di crisi, che il mercato immobiliare si possa dividere in due tronconi che rischiano di prendere direzioni opposte. Come dichiarato alla stampa da Branko Papeš, direttore dell’agenzia Dogma nekretnine, è molto probabile che nei prossimi mesi ci sia una graduale diminuzione dei prezzi degli immobili, ma soltanto per quelli adibiti ad abitazione, mentre i prezzi degli immobili di lusso dovrebbero rimanere costanti, con il rischio che salgano pure, per via dell’aumento della richiesta.
Insomma, da un lato molte persone rischiano di perdere il proprio posto di lavoro, con un conseguente calo della richiesta di nuovi appartamenti e un immediato abbassamento dei prezzi volto a evitare un blocco del mercato immobiliare, dall’altro, invece, chi è benestante e non rischia di perdere il lavoro potrebbe decidere persino di investire in una casa più grande, perché durante il periodi di quarantena, costretto a essere chiuso fra le quattro mura domestiche, si è accorto dell’importanza di avere a disposizione spazi quanto più ampi. Secondo Papeš questa tendenza è già iniziata. “A marzo, prima dell’inizio della crisi, noi avevamo vari clienti residenti in Austria, Ungheria e Repubblica ceca che erano interessati ad acquistare immobili in Croazia. Ebbene durante l’epidemia molti di loro si sono decisi a procedere con l’acquisto, perché si sono convinti che fosse bene avere un bel posto dove poter trascorre il loro tempo indisturbati”, ha spiegato Papeš.

Branko Papeš, proprietario dell’agenzia immobiliare Dogma nekretnine

Investire al momento giusto
Bisogna capire, però, che un immobile di questo tipo, una casa con giardino e piscina per intenderci, non è soltanto un bel posto in cui vivere, ma rappresenta a tutti gli effetti un patrimonio, ossia un investimento. Con i prezzi di marzo che erano già leggermente inferiori rispetto a quelli dei mesi precedenti è molto probabile che vari clienti abbiano deciso di sfruttare l’attimo propizio, senza aspettare che l’epidemia finisse e che i prezzi stessi magari tornassero immediatamente a salire.
La situazione è però completamente diversa quando si parla di appartamenti, dove i prezzi vanno dai 1.200 ai 1.500 euro al metro quadrato, nelle zone non troppo in dell’Istria e di Fiume, per arrivare ai 2.000 euro al metro quadrato nei quartieri più ricercati. Secondo Papeš in queste zone i prezzi potrebbero scendere lievemente, ma non troppo, perché il mercato è più effervescente che altrove.
Anomalie in determinate zone di Zagabria
A Spalato e in altre località più gettonate della Dalmazia, però, il mercato rischia di subire una correzione piuttosto forte, in quanto, secondo Papeš, i prezzi attualmente praticati sono molto superiori rispetto al valore reale dell’immobile. Inoltre un discorso a parte lo merita la città di Zagabria, che nel mese di marzo è stata devastata dal terremoto. Qui i prezzi non sono scesi, anzi. “Il caso più rappresentativo è quello di un appartamento di 19 metri quadrati nella zona del Pantovčak, che ha un prezzo di 77mila euro, ossia 4.425 euro al metro quadrato. Una pazzia”, ha dichiarato Papeš.
L’influenza del turismo
Quando si saprà qualcosa di certo sull’andamento dei prezzi? Secondo gli analisti l’indicatore principale di come si evolverà il mercato sarà il risultato della stagione turistica.
“Molti degli acquisti negli ultimi sei o sette anni sono stati fatti come investimenti per avere degli appartamenti o delle case da dare in affitto ai turisti. Se la stagione turistica dovesse dimostrarsi discreta, indipendentemente dal virus, il mercato dovrebbe reggere. Se invece il numero dei turisti dovesse diminuire di brutto, probabilmente saranno in molti a voler vendere i loro immobili. In quel caso i prezzi potrebbero davvero crollare”, ha concluso il direttore della Dogma nekretnine.

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