FIUME | Il mercato immobiliare croato continua a correre. Nel corso del 2025 i prezzi delle abitazioni hanno mantenuto un andamento chiaramente crescente, toccando in autunno i livelli più alti degli ultimi anni. A certificarlo sono i dati del portale Nekretnine.hr, che fotografano mese per mese l’evoluzione dei valori al metro quadrato da gennaio a novembre, mettendo in luce forti differenze territoriali, dinamiche stagionali e andamenti divergenti tra grandi città e aree periferiche.

L’anno si era aperto con una richiesta media intorno ai 3.500 euro al metro quadrato. Con l’arrivo della primavera e poi dell’estate, i prezzi hanno continuato a salire, superando stabilmente la soglia dei 3.700 euro. Il picco è stato raggiunto nel novembre 2025, ultimo mese per cui sono disponibili i dati, con una media nazionale di 3.754 euro al metro quadrato. Si tratta di un aumento di circa il 9,4 per cento rispetto allo stesso mese del 2024.

Il confronto con l’inizio del biennio rende ancora più evidente la dinamica in atto. Il punto più basso era stato registrato nel gennaio 2024, quando il prezzo medio si attestava intorno ai 3.198 euro al metro quadrato. Da allora, e in particolare per tutta la durata del 2025, l’andamento è stato caratterizzato da una crescita quasi ininterrotta, interrotta solo da lievi oscillazioni a metà anno.

Città a confronto, traiettorie diverse
Dietro al dato medio nazionale si nascondono però forti differenze locali. Alcuni centri dell’entroterra hanno mostrato movimenti più irregolari. A Varaždin, ad esempio, nel maggio 2025 si è registrato un brusco aumento fino a 2.406 euro al metro quadrato, seguito però da una flessione nella seconda parte dell’anno, con valori tornati attorno ai 2.300 euro. Un andamento stagionale simile è stato osservato anche in altri centri continentali.

Diverso il caso di Ragusa (Dubrovnik), dove dopo un massimo raggiunto già nel febbraio 2025, con prezzi intorno ai 5.829 euro al metro quadrato, è seguita una progressiva discesa. A novembre le quotazioni si sono fermate attorno ai 5.110 euro, circa il 5 per cento in meno rispetto a un anno prima. È l’unica grande città croata a chiudere il periodo con una variazione annua negativa.

Zagabria e Spalato, invece, hanno continuato a crescere senza scossoni significativi. La capitale ha toccato a novembre una media di circa 3.668 euro al metro quadrato, con un aumento annuo del 14,8 per cento. Spalato ha raggiunto i 5.401 euro, segnando un +16,5 per cento su base annua e incrementi mensili nell’ordine dei 50-60 euro al metro quadrato.

I dati del 2025 confermano l’esistenza di chiari schemi stagionali. In molte città i prezzi tendono a salire in primavera e all’inizio dell’estate, mentre nei mesi successivi, soprattutto nelle realtà più piccole, si osservano fasi di stagnazione o leggere correzioni. Nei grandi centri urbani, invece, il trend positivo prosegue con maggiore continuità.

I picchi locali si sono concentrati in momenti diversi: Varaždin a maggio, Ragusa (Dubrovnik) a febbraio, Osijek in ottobre. Zagabria e Spalato, al contrario, hanno mostrato un percorso di crescita quasi lineare fino alla fine del periodo analizzato. Durante l’autunno non sono mancate lievi fasi di raffreddamento, in particolare a Ragusa e Varaždin, mentre a Zagabria si è registrata una minima correzione in ottobre, subito riassorbita nel mese successivo, quando il mercato ha segnato il massimo nazionale dell’anno.

Lo sguardo ai valori medi regionali di novembre 2025 restituisce un Paese immobiliare diviso in due. Tra le aree più care spiccano la Contea di Spalato e della Dalmazia, con circa 4.236 euro al metro quadrato, la litoraneo-montana con poco più di 4.070 euro e l’Istria con circa 3.719 euro. Considerata nel suo insieme, la Dalmazia registra il prezzo medio più alto, attorno ai 3.913 euro al metro quadrato. All’estremo opposto si collocano le regioni più economiche: Slavonia e Baranja con una media di circa 1.601 euro, la Regione di Virovitica e della Podravina con appena 775 euro, il valore più basso a livello nazionale, e la Contea di Vukovar e dello Srijem con poco più di 1.000 euro.

Tra le città, nel novembre 2025, i prezzi più elevati si registrano a Spalato e Ragusa (Dubrovnik), entrambe sopra i 5.000 euro al metro quadrato. Seguono Zagabria e Fiume, mentre Osijek e Varaždin restano nettamente distanti.