Dal primo gennaio di quest’anno è entrata in vigore la nuova Legge sulla gestione e manutenzione degli edifici, che già nel primo mese di applicazione ha portato alle prime sanzioni per i residenti. Le multe sono state emesse principalmente per l’installazione di condizionatori d’aria e antenne sulle facciate degli edifici, nonché per la chiusura e la copertura dei balconi. A causa delle norme più severe e della maggiore responsabilità imposta dalla legge, molti rappresentanti dei condomini hanno iniziato a dimettersi in massa. Inoltre, i proprietari degli appartamenti dovranno presto affrontare un aumento delle spese condominiali.

L’argomento ha scatenato un vero e proprio terremoto nel mercato immobiliare, tanto che è stato affrontato in un’intervista con il ministro della Pianificazione territoriale e dell’Edilizia, Branko Bačić, durante il programma RTL Danas.

Le denunce dei vicini di casa

Secondo il ministro, le sanzioni vengono accertate dagli ispettori comunali, che poi presentano le denunce ai tribunali competenti. Sebbene il ministero non disponga ancora di un numero esatto sulle multe emesse, è confermato che i controlli sono già iniziati.

“In Croazia ci sono circa 880 ispettori comunali e il loro ruolo è cruciale. Tuttavia, anche i cittadini, i vicini e i passanti possono segnalare eventuali irregolarità. Abbiamo già informazioni che in molti edifici condominiali i residenti hanno denunciato le modifiche non autorizzate sulle facciate. Se guardiamo all’Europa, specialmente nei centri storici, non vediamo facciate deturpate da condizionatori e altri interventi abusivi. Era necessario fermare questa pratica e regolamentare meglio l’installazione di condizionatori sui balconi, tetti o facciate degli edifici”, ha dichiarato Bačić.

Fino ad ora, l’installazione di condizionatori sulle facciate era vietata, ma non esistevano sanzioni. Con la nuova legge, invece, le multe per i proprietari degli appartamenti variano da 1000 a 1500 euro.

Anche la chiusura di balconi e logge era già vietata, ma senza conseguenze legali. Ora, per evitare multe, chi desidera chiudere il proprio balcone deve ottenere il “consenso del 50% degli altri condomini” e presentare un “progetto uniforme” per tutta la facciata interessata.

Bačić ha sottolineato che in passato sono state presentate “oltre 100.000 richieste di legalizzazione” per interventi non autorizzati su balconi e logge, il che dimostra quanto questa pratica fosse diffusa.

Un altro effetto collaterale della nuova legge è l’ondata di dimissioni tra i rappresentanti dei condomini, che temono di essere ritenuti responsabili per le infrazioni degli altri residenti. Tuttavia, il ministro Bačić ha assicurato che i rappresentanti “non hanno responsabilità penali, ma solo civili. Se non svolgono il loro compito in conformità con il contratto, gli altri proprietari possono rimuoverli. Inoltre, la nuova legge consente loro di ricevere un compenso legale per il lavoro svolto, cosa che prima non era prevista.

Esenzioni fiscali per i giovani che acquistano la prima casa

Oltre alle norme più rigide sugli edifici, il governo croato ha introdotto nuove misure per agevolare l’acquisto della prima casa. Il Piano nazionale per le politiche abitative prevede che lo Stato rinunci al 50% dell’IVA sugli acquisti di nuovi immobili.

“Questa è una grande opportunità per tutti i cittadini sotto i 45 anni che acquistano la loro prima casa. Indipendentemente dal fatto che si tratti di un appartamento, una casa familiare o un progetto di costruzione, riceveranno un rimborso del 50% dell’IVA”, ha affermato Bačić.

Il rimborso inizierà “nel secondo trimestre del 2025”, una volta che la legge sarà approvata in via urgente nel mese di febbraio o marzo.

Limitazioni agli affitti brevi per contrastare la crisi abitativa

Infine, il governo croato ha deciso di affrontare il problema della scarsità di alloggi a prezzi accessibili, limitando gli affitti turistici a breve termine.

“In Croazia ci sono circa 230.000 unità abitative destinate all’affitto breve invece che all’uso residenziale. Questo sta creando una crisi nel mercato immobiliare, con molte nuove costruzioni riservate esclusivamente al turismo. Per questo, vogliamo introdurre nuove regole che impediscano di convertire in modo indiscriminato gli appartamenti residenziali in strutture turistiche”, ha dichiarato il ministro.

Secondo la proposta, per affittare un appartamento a breve termine sarà necessario il “consenso dei due terzi dei condomini” della stessa palazzina. L’obiettivo è incentivare un “mercato immobiliare più sostenibile”, in cui i giovani e le famiglie possano permettersi di acquistare o affittare un’abitazione senza essere esclusi dalla speculazione turistica.

Con queste nuove normative, la Croazia si avvia a una “trasformazione significativa nel settore immobiliare”, con un maggiore controllo sulle ristrutturazioni degli edifici e nuove opportunità per i giovani acquirenti. Tuttavia, il successo delle riforme dipenderà dalla loro attuazione concreta e dalla reazione della popolazione.