Il mercato immobiliare croato mostra segnali di rallentamento, pur mantenendo prezzi che continuano a essere tra i più alti dell’Europa sudorientale, soprattutto nelle zone costiere molto richieste dagli acquirenti stranieri. Secondo l’analisi dell’agenzia Opereta, nei primi nove mesi del 2025 sono state registrate 85.600 compravendite, il 13% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

A guidare il calo è la regione di Spalato e della Dalmazia, che registra una flessione del 30%, riflesso evidente del minor appetito per gli immobili sul mare.

Appartamenti in testa, ma calano tutte le categorie

Gli appartamenti e gli alloggi turistici rappresentano ancora la fetta principale del mercato, con 17.164 transazioni, anch’esse in diminuzione del 13%. Più marcato il calo delle case, vendute in 2.278 unità, con un crollo del 22%.

Nel complesso, il settore residenziale perde il 14%, pur restando il motore principale dell’attività immobiliare con oltre 19.400 vendite complessive.

Secondo il direttore di Opereta, Boro Vujović sentito dall’agenzia Hina, la frenata è il risultato di più fattori: il rallentamento dei mercati esteri da cui provengono molti acquirenti, i tassi di interesse più alti nell’eurozona e il forte aumento dei prezzi in Croazia. Una combinazione che sta cambiando le abitudini dei compratori.

Cresce il nord, cade la costa: il mercato si decentralizza

Solo tre contee fanno registrare un aumento delle transazioni: Varaždin +38%, Koprivnica-Križevci +18,2% e Lika-Segna +13,6%.

Un trend che, secondo il rapporto, dimostra un interesse crescente verso regioni interne e settentrionali, dove il rapporto tra costo della vita e qualità degli immobili è più favorevole. In queste aree l’acquirente tipico è sempre più spesso croato.

Ben diversa la situazione sulla costa adriatica, storicamente meta preferita degli investitori stranieri: Spalato-Dalmazia –29,7%, Ragusa (Dubrovnik)-Narenta (Neretva) –27,4%, Krapina-Zagorje –27,9%

Prezzi troppo alti e poca offerta adeguata

Il calo più evidente è quello degli acquirenti stranieri, diminuiti del 22% rispetto all’anno precedente. La maggior parte proviene ancora da Germania, Slovenia e Austria, ma con riduzioni tra il 22 e il 28%. Flessioni registrate anche tra scandinavi e anglosassoni.

In controtendenza, aumentano gli acquirenti da Serbia (+28%), Macedonia del Nord (+38%) e Romania (+50%), segnale di una graduale diversificazione del mercato.

La ragione principale della fuga dei compratori occidentali resta il prezzo. Vujović spiega che mancano immobili compatibili con i budget degli stranieri: sulla costa, la fascia più richiesta è quella sotto i 500.000 euro, ma l’offerta è scarsissima. Spariti anche molti “super-acquirenti” da oltre un milione di euro, più comuni fino a pochi anni fa.

Zagabria resta il mercato più vivace

La capitale registra comunque 11.682 compravendite, quasi il 20% in meno rispetto al 2024, ma rimane il mercato più attivo del Paese. Per Vujović, il calo non dipende da minore interesse, bensì da una scarsità di appartamenti di qualità.

Secondo l’analisi, i compratori sono ancora presenti, ma più selettivi. Cresce la domanda di nuove costruzioni, mentre i prezzi delle abitazioni più datate si stanno stabilizzando.

Per Vujović il contesto attuale è favorevole agli acquirenti orientati al lungo periodo:
“Le condizioni sono più stabili, i margini di trattativa più ampi e l’offerta più diversificata. Non è un mercato debole: è un mercato che sta maturando. I compratori non inseguono più l’occasione, cercano valore e sicurezza”.