Il governo croato punta a intervenire in modo strutturale sull’emergenza abitativa. L’obiettivo del nuovo disegno di legge sull’edilizia accessibile, approvato oggi, martedì 17 febbraio, nel corso della seduta del govenro e inviato in procedura parlamentare, è aumentare l’offerta di alloggi a prezzi sostenibili sia in affitto sia in acquisto, oltre a rendere più accessibile la costruzione di case unifamiliari. Il provvedimento, presentato dal governo, introduce per la prima volta nel sistema giuridico nazionale il concetto di “abitazione accessibile”.

Illustrando il testo, il vicepremier e ministro della Pianificazione territoriale, dell’Edilizia e del Patrimonio statale, Branko Bačić, ha sottolineato come il tema risponda a un’esigenza concreta e diffusa. Al bando pubblico per il programma di affitto accessibile, chiuso domenica scorsa, sono arrivate oltre 850 richieste da tutte le regioni del Paese, segno di una domanda abitativa che supera di gran lunga l’offerta disponibile.

La legge disciplina in modo organico la costruzione programmata di alloggi, l’acquisizione e l’utilizzo di immobili finanziati o cofinanziati con fondi pubblici. Un capitolo centrale riguarda l’attivazione degli appartamenti vuoti: un meccanismo pensato per immettere nel circuito dell’affitto accessibile il patrimonio abitativo inutilizzato, senza ricorrere necessariamente a nuove costruzioni. Il modello sarà gestito dall’APN (Agenzia per il traffico giuridico e l’intermediazione con gli immobili), con il sostegno finanziario dello Stato e la possibile partecipazione degli enti locali.

Gli immobili potranno essere acquisiti dai proprietari privati e concessi in subaffitto a canoni calmierati, a condizione che non siano stati utilizzati per almeno due anni prima del bando e che siano immediatamente abitabili o richiedano solo interventi minimi. In questo modo il governo punta ad ampliare rapidamente la disponibilità di alloggi in affitto, soprattutto nei centri urbani più sotto pressione.

Il disegno di legge rappresenta il quadro normativo di riferimento della nuova politica abitativa nazionale e stabilisce un criterio chiave: il costo dell’affitto o della rata del mutuo, comprensivo delle spese medie di gestione e manutenzione, non dovrà superare il 30 per cento del reddito netto del nucleo familiare. Una soglia che definisce concretamente cosa si intenda per abitazione “accessibile”.

Le micro-unità abitative per gli under 30

Tra le novità più rilevanti figura l’introduzione delle micro-unità abitative per giovani adulti fino a 30 anni. Si tratta di soluzioni pensate come alloggi transitori, con una durata di quattro anni prorogabile fino a un massimo di sei, ad esempio per studenti o giovani lavoratori. Le superfici minime previste sono di 18 metri quadrati per una persona e di 26 per due persone.

Il nuovo provvedimento, che sostituisce la precedente legge sull’edilizia statale, prevede nei prossimi quattro anni la costruzione e il recupero di 20.200 tra appartamenti e case unifamiliari. Di questi, 8.000 saranno nuovi alloggi realizzati tramite l’APN, mentre 9.000 entreranno nel circuito dell’edilizia accessibile grazie alla riattivazione degli appartamenti sfitti. L’investimento complessivo stimato è di circa 2 miliardi di euro entro il 2030, a cui si aggiungeranno altri 3,5 miliardi entro il 2034, con risorse provenienti dallo Stato, dagli enti locali, dall’APN e dal sistema finanziario.

Le misure sono rivolte a un ampio ventaglio di destinatari: cittadini a basso reddito, giovani fino a 45 anni, famiglie con figli, lavoratori in settori con carenza di personale, occupati precari, militari, forze dell’ordine, dipendenti pubblici e statali, anziani oltre i 65 anni e persone con accesso limitato ai servizi sanitari. Condizione indispensabile è non essere proprietari di un’abitazione adeguata.

Per gli under 45 restano in vigore anche gli incentivi all’acquisto della prima casa, con contributi pari a metà dell’IVA per le nuove costruzioni o all’intero importo dell’imposta sul trasferimento immobiliare, oltre a linee di credito agevolate e terreni a prezzi calmierati. Gli enti locali avranno un ruolo obbligatorio nell’attuazione della legge, attraverso la creazione di enti dedicati, programmi abitativi locali, la messa a disposizione di terreni e l’adeguamento dei piani urbanistici.

La normativa stabilisce inoltre criteri precisi per i nuovi edifici: progettazione razionale, costruzione modulare e attenzione alla sostenibilità ambientale. Negli immobili destinati all’edilizia accessibile, il 50 per cento degli appartamenti dovrà essere riservato all’affitto e il restante 50 per cento alla vendita, con prezzi calcolati sulla base dei costi effettivi. Fanno eccezione gli edifici più piccoli, con meno di dieci unità, che saranno interamente destinati all’affitto, così come le strutture dedicate agli anziani, alle persone con difficoltà di accesso alle cure e a chi vive in condizioni di povertà energetica.

Per evitare fenomeni speculativi, i nuovi alloggi in affitto non potranno essere riscattati, mentre quelli acquistati a condizioni agevolate non potranno essere rivenduti, affittati o destinati ad altri usi per 35 anni, salvo casi eccezionali e con diritto di prelazione degli enti pubblici.

Bandi pubblici per l’assegnazione

L’assegnazione degli alloggi avverrà tramite bandi pubblici e graduatorie, con possibilità di acquisto anche tramite pagamento rateale a condizioni agevolate. Il prezzo finale, ha spiegato Bačić, sarà legato ai costi reali di costruzione e corretto in base all’indice di sviluppo regionale, senza superare la mediana dei prezzi locali.